La compra de inmuebles es uno de los mecanismos más utilizados por los latinoamericanos para invertir su dinero. Pero, en general, no están invirtiendo, están adquiriendo un inmueble. La elección de los compradores generalmente se basa en el atractivo que el desarrollador generó en el inmueble, en ciertas subas que mostró el mercado o en el precio sostenido de los últimos años de los activos inmobiliarios en lugares donde el inversor vive o conoce. Pero, ¿es eso suficiente?
Estos son los errores más comunes en los cuales suele caer el inversor cuando decide invertir en inmuebles.
Creer que la exitosa experiencia de comprar un bien que luego se revalorizó se repetirá sin parar. No es así. Luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a reducirse y a desaparecer. Para lograr sostener adecuados rendimientos se requiere desplazarse de un mercado a otro que esté en el ciclo apropiado. O ver la oportunidad de moverse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado. No hay magia. Este negocio lo dominan los ciclos de los mercados.
Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en inmuebles. Está demostrado que, en muchas ocasiones, los activos pueden presentar fuertes caídas en sus valores. Y en caso de elegir desinvertir, hay que estar dispuestos a asumir fuertes pérdidas o esperar mucho tiempo para que recupere el valor. Por ejemplo, en Miami, los inmuebles en la playa o en Brickell tuvieron en 2009 una baja del 50 por ciento del valor alcanzado en 2007.
Creer que los inmuebles prémium y las mejores ubicaciones son siempre los más rentables y seguros. La ecuación en realidad es no comprar por location, sino por timing. No es una verdad absoluta la conveniencia de comprar activos prémium, ya que el éxito dependerá de cuándo se realice la compra.
Cada tipo de activo tiene su momento de oportunidad. En general, los inmuebles prémium en los países desarrollados en las mejores ubicaciones son los primeros en revalorizarse luego de una crisis, porque lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo.
Pero cuando llegan a su precio histórico, se amesetan, dejan de ser negocio y comienza a generarse oportunidades en los de clase B o C —de menor valor en locaciones periféricas que, generalmente, caen más en las crisis, por lo tanto, tiene mas potencial de apreciación y logran mejor rentabilidad por alquiler—. Por eso hay que entender cuándo comprar y cuándo vender.
Pensar que para ganar dinero en este negocio es necesario construir. Está demostrado que existe un alto costo de aprendizaje y se requieren fuertes economías de escala para poder construir. Y para generar elevadas rentabilidades sostenibles en el tiempo, el inversor debería desplazar la construcción de un tipo de activo a otro y de un mercado a otro, aprovechando sus ciclos. Un consejo si es inversor: deje la construcción a quien lo hace en forma habitual.
Comprar una propiedad y no venderla nunca. Está demostrado que los rendimientos que se obtienen adquiriendo un activo y manteniéndolo en cartera a largo plazo suelen ser más bajos que rotándolos. Esto se debe a que todos los mercados atraviesan distintos ciclos y, al mantener el activo en forma permanente, la rentabilidad se ve castigada cuando el mercado cae y no se refleja cuando el mercado sube rápidamente.
El mejor rendimiento se obtiene manteniéndolo cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas y vendiéndolo cuando se empieza a amesetar. Con lo obtenido se debe adquirir otro inmueble, posiblemente en otro mercado que, en ese en momento, se encuentre en un proceso de mayor aceleración de valor.
Creer que comprar a través crowdfunding siempre es negocio. Tenga cuidado con la letra chica de los crowdfunding. Si la operación está fuertemente apalancada con financiación bancaria, las instituciones financieras primero recibirán el pago de los préstamos y luego los participantes recibirán su capital y rentabilidad. Si el valor de los inmuebles al momento de venderlos no alcanza los valores proyectados y no se logran los niveles de rentabilidad proyectada, no solo no ganará lo que le prometieron, sino que además puede perder parte o todo su capital. En los últimos años hemos visto proyectos que construyeron marcas reconocidas que sufrieron este problema y los inversores perdieron su capital.
Pensar que siempre es buen negocio comprar inmuebles a un banco, en subastas o a desarrolladores. Puede ser negocio, pero hay que contar con más conocimientos y experiencia al que se requiere para una compra tradicional. Muchos inversores piensan que por el solo hecho de estar comprando de esta forma lo hacen a precios por debajo del valor de mercado. La mayoría de las veces lo hacen comprando por encima y existen estadísticas públicas que lo demuestran.
Pensar que invertir en inmuebles es algo diferente a una inversión financiera. Invertir en inmuebles tiene muchas similitudes con una inversión financiera. Pero los que invierten en inmuebles no lo consideran así. Si invierte en títulos o acciones en el país o en el exterior, seguramente tiene una estrategia en función de su perfil de riesgo, sabe cuánto gana con precisión al final del año, invierte en distintos mercados e industrias, rotan sus carteras, etcétera.
Con los inmuebles no suele tener la misma rigurosidad. De hecho, la mayoría invierte en el mismo país donde reside y en el tipo de activo que se siente más seguro, dado sus conocimientos. Y todo tiene un por qué. En el mercado financiero hay asesores, buenos y no tan buenos, pero existe esa figura. En el negocio inmobiliario, la figura con la que se relaciona un inversor es con quien le vende el inmueble, que tiene un interés principal en lograr el mayor beneficio para su compañía y su cliente, el propietario del inmueble, vendiendo el activo que tiene disponible.
Si un inversor no es riguroso con sus inversiones inmobiliarias, la rentabilidad que piensa que ganó no será real. Debe ser exhaustivo, tener métricas y controles estrictos. Y, así, podrá obtener una rentabilidad acorde con la inversión.
Cuando hacemos algo que resulta exitoso, tratamos de repetirlo. Tiene su lógica. Pero eso no sucede cuando se trata de invertir en inmuebles. Todo estará condicionado a situaciones particulares del mercado y del sector. Por eso cada operación requiere de un análisis minucioso si lo que se busca es lograr una rentabilidad consistente. No cometa estos errores, no se deje llevar por creencias que solo afectarán su inversión. N
—∞—
Mariano Capellino es socio fundador y presidente de INMSA, Real Estate Investments Management. Desde hace nueve años es miembro del Comité de Real Estate del IAE Business School. Los puntos de vista expresados en este artículo son responsabilidad del autor.
