A la fecha se desconocen los términos de los fideicomisos por redensificación que tendrán que firmar damnificados e inmobiliarias para la construcción de nuevas viviendas.
A 12 MESES del sismo del 19S, condóminos de 33 edificios ubicados en la delegación Benito Juárez, Ciudad de México (CDMX), que perdieron sus departamentos y optaron por la redensificación no tienen certeza sobre el futuro de sus viviendas, aun cuando las autoridades locales prometieron reconstruirlas de manera gratuita.
La redensificación consiste en adaptar las características originales de los edificios colapsados con el fin de que la nueva edificación pueda albergar un mayor número de departamentos. La venta de estas nuevas viviendas se convertiría en la fuente de financiamiento para la reconstrucción.
El 3 de noviembre de 2017, cuatro semanas antes de que se publicara la Ley de Reconstrucción de la CDMX, el entonces jefe delegacional de Benito Juárez, Christian Von Roerich, declaró al diario Reforma que los inmuebles dañados por el sismo del 19 de septiembre podrían ser reconstruidos de “manera gratuita” siempre y cuando los damnificados aceptaran la redensificación y pusieran en garantía sus propiedades.
Hasta el 10 de septiembre, sin embargo, ningún propietario de inmueble dañado en Benito Juárez había firmado un contrato bajo ese esquema, con el cual los dueños de los departamentos afectados ceden parte de sus predios para que los desarrolladores privados edifiquen hasta un 35 por ciento más de la construcción original para su venta.
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Benito Juárez fue una de las demarcaciones que resultó más afectada por el sismo; Plataforma CDMX, base de datos que se actualiza cotidianamente, contabilizaba 709 inmuebles dañados en dicha demarcación. En al menos 20 de ellos, el gobierno delegacional ha colocado mantas en las que afirma que la reconstrucción se hará sin costo para los damnificados. Son los inmuebles cuyos vecinos optaron por la redensificación bajo el esquema propuesto por la delegación. En otros siete casos se optó por la propuesta de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, que también contempla la redensificación, además de la adquisición de un crédito puente y los seis restantes aún no han definido el esquema al que se sumaran.
“El gobierno delegacional afirma que es un esquema de reconstrucción gratuita. Se vende la idea de que quienes financiarán los nuevos edificios serán las constructoras que recuperarán la inversión con la venta de los departamentos excedentes. La delegación no pone ni un solo peso y los damnificados pondrán en garantía sus predios. El problema es que hay incertidumbre por la deuda que se genere”, explicó Vania Salgado, vecina de Nicolás San Juan 308, uno de los edificios dañados, y quien es integrante de Damnificados Unidos de Benito Juárez.
La propuesta hecha por la demarcación fue contemplada en el capítulo cuarto de la Ley de Reconstrucción de la Ciudad de México, publicada el 1 de diciembre de 2017. En el artículo 38 se habla de un “modelo mixto de financiamiento” con base en la venta de viviendas adicionales, donde se establece que la redensificación no podrá exceder el 35 por ciento de la construcción original. La finalidad es contar con “una alternativa económica para la reconstrucción” de las viviendas.
“Los propietarios y/o causahabientes deberán determinar de manera conjunta los mecanismos para llevar a cabo la venta de la vivienda excedente por ellos mismos o por quien lo consideren y contar de esta manera con la recuperación de los recursos provenientes de créditos preferenciales para la reconstrucción del inmueble, esto es, que los recursos resultantes servirán para pagar el crédito preferencial que se utilizó para la reconstrucción del inmueble”, establece la fracción segunda del artículo 38.
En entrevista, el comisionado para la Reconstrucción de la CDMX, Édgar Tungüí Rodríguez, aseguró que la intención es que los desarrolladores privados asuman la deuda que se genere, aunque reconoció que es un tema que no esta establecido en la Ley de Reconstrucción.
“Quizás habría que aclararlo o establecerlo en el contrato que firmen los particulares (damnificados) con el inversionista para integrar el fideicomiso”, dijo.
En la esquina de Nicolás San Juan y Morena, en la colonia Narvarte, hay tres predios afectados: el de Nicolás San Juan 308; Nicolás San Juan 304, cuyos propietarios optaron por la vía de redensificación; y el predio marcado con el número 314 de Nicolás San Juan, que es una vivienda unifamiliar.
En la acera poniente, la delegación Benito Juárez colocó una manta de color blanco, con su logotipo y letras en negro y azul. En ella se asegura: “Reconstruiremos gratuitamente las viviendas de los afectados por el sismo del 19S. Nicolás San Juan 304”.
El predio ya fue demolido y se emitió el certificado de Derechos para la Reconstrucción de los Afectados (Cedra) y el precertificado Único de Zonificación de Uso de Suelo en su Modalidad de Reconstrucción de Vivienda (Curvi) que son requisitos para iniciar la reconstrucción.
La constructora que participa en este programa de reconstrucción, por la vía de la redensificación, es GDC Desarrollos, cuyo director general es Santiago Morales Broc, hijo del exprocurador Ignacio Morales Lechuga. Para el programa de reconstrucción, el grupo inmobiliario creó la fundación CDMX Reacciona, cuya coordinadora es Edna Chávez.
Rubén López Córdoba Betancourt, jefe de gabinete de Benito Juárez, reconoció que además del predio de Nicolás San Juan 304 existen otros tres inmuebles (Xola 32, Balsas 18 y Escocia 10 ) que registran avances en su reconstrucción, pero en ningún caso se ha firmado un fideicomiso con las empresas desarrolladoras.
En entrevista, el funcionario aseguró que con la redensificación se abrió “una gama de posibilidades” para que sea el constructor “quien decida la manera de financiamiento” y descartó que los vecinos asuman algún riesgo al poner en garantía su propiedad, pues en caso de que haya pérdidas: “los damnificados recibirán su departamento tal y como establece el fideicomiso y ese riesgo o posible perdida la asume el constructor”.
—¿Pero ello no se encuentra por escrito, pues todavía no se ha firmado ningún fideicomiso?, se preguntó al funcionario.
“Tenemos muy avanzado el trabajo ante los notarios públicos. Estamos confiados de que pronto se firmará el primer fideicomiso, una vez teniéndolo, con mucho gusto lo podremos compartir”.
Hasta el 11 de septiembre no se había firmado ningún fideicomiso, pues a decir de López Betancourt aún se estaba “a la espera del documento final del notario”.
La calle de Odesa, en el tramo que va de Río Churubusco a Vistahermosa, en la colonia Portales, no se pudo transitar por más de 10 meses: dos tapiales bloqueaban la calle a la altura del predio marcado con el número 1222, uno de los inmuebles dañados con el sismo. Fue hasta agosto que la calle fue reabierta a la circulación. Sin embargo el retiro de cascajo se encuentra suspendido pues la delegación argumenta falta de presupuesto.
El edificio ya recibió el certificado de Derechos para la Reconstrucción de los Afectados. Aquí los damnificados rechazaron la propuesta de redensificación, planteada por la demarcación, incluso exigieron a la delegación que retiraran la manta (donde se habla de reconstrucción gratuita) que se había colocado sin su consentimiento.
Enrique Cabrera, uno de los condóminos relató que en una asamblea vecinal, realizada el pasado 7 de julio, la mayoría de los vecinos votaron a favor de que la reconstrucción la realizara la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y descartaron la opción de la demarcación.
Meses antes, durante otra asamblea de condóminos, la divergencia de posturas provocó un altercado entre los vecinos que estaban a favor del esquema delegacional y quienes se pronunciaron en contra.
En Sevilla 405, edificio de 24 departamentos, ocurrió algo similar al de Odesa: la propuesta de la demarcación generó divisiones entre los damnificados.
El inmueble aún no es demolido, que es el primer paso para poder acceder al programa de reconstrucción. Sin embargo, las discrepancias entre los condóminos se mantienen.
En Azores 609, en la colonia Portales, dos edificios con 16 departamentos cada uno, resultaron con daños estructurales. Al igual que Nicolás San Juan 304, los condóminos optaron por la reconstrucción vía redensificación. Sin embargo, los avances en este predio apenas comenzaron.
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En el caso de Azores 609, el gobierno capitalino etiquetó una primera partida para el inmueble. El dinero se destinará a la realización del estudio de mecánica de suelos, uno de los requisitos para la reconstrucción. El inmueble pasaría de 32 a 43 departamentos.
En Tokio 517, se demolieron 25 departamentos distribuidos en tres edificios. Los condóminos optaron por la redensificación pero el proceso, al igual que en Azores 609, apenas comienza.
Una de las organizaciones que surgieron a partir del 19S fue Damnificados Unidos de Benito Juárez. Al principio estaba integrada únicamente por vecinos de dicha demarcación, pero posteriormente se sumaron afectados de otras jurisdicciones. A la fecha hay damnificados de 7 delegaciones que se han sumado al colectivo y representan 56 inmuebles.
“La decisión la toman los vecinos, pero hay quienes estamos en contra de la redensificación. Nosotros peleamos por que nuestras viviendas sean reconstruidas por el Instituto de Vivienda, a fondo perdido”, explicó Vania Salgado, vocera del colectivo.
El colectivo ha trabajado de manera cercana a organizaciones de la sociedad civil como Nosotrxs, iniciativa que documentó que cuatro demarcaciones, entre ellas Benito Juárez, utilizaron recursos que tendrían que haberse destinado a la reconstrucción para otras cosas. En el caso de Benito Juárez los 150 millones de pesos que le fueron asignados se utilizaron para restituir áreas verdes y la compra de aceite, anticongelante y baterías.
El colectivo Nosotrxs informó que en la Ciudad de México únicamente se ha comprobado el ejercicio de 4.7 por ciento de los recursos destinados a la reconstrucción.
Vania Salgado demandó que se les ofrezca un acuerdo similar al que firmó el gobierno capitalino con los propietarios del Multifamiliar Tlalpan: la asignación de recursos públicos que se vayan a fondo perdido, los cuales sean ejercidos por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la CDMX y que en los casos de reconstrucción no se contemple la redensificación.
